ソーシャルレンディング

Fundsの新ファンド サニーサイドモール小倉は投資すべき?

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この記事では「Fundsの新ファンド サニーサイドモール小倉について紹介します。
記事の中では、借手のアセットマネージャーであるALPJ社のこと、新ファンドの内容、実際に投資をすべきかについて解説していきます。

「サニーサイドモール小倉ファンドに投資しようかな…」と迷ってるあなたにピッタリの記事ですので、ぜひ参考にしてください!

こんにちは、投資歴15年のノースです。

クラウドファンディングの1種であり、ほったらかしで投資ができることが特徴であるソーシャルレンディング。

その中でもFundsは伊藤忠商事などが出資していることから安心感があり、投資案件も上場企業(または関連企業)に限定され、リスク管理がされていることが特徴です。

今回はそんなFundsが新たに発表した新ファンド「サニーサイドモール小倉」について紹介します!

はてなパンダ
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どんなファンド?期待度も気になるね~
ノース
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利回りが3.8%と高いから要注目!

本記事を読めば、Fundsの新ファンド「サニーサイドモール小倉」について理解できるのでぜひ最後まで読み進めて頂けければと思います!

 

結論から言うと、サニーサイドモール小倉ファンドは、利回りが高く投資の価値あり!

ノンリコースローンを採用していますがLTV80%設定、借手のアセットマネージャーであるALPJ社は実績十分の不動産のプロであり、リスクコントロールもされてると考えられます。

ライトニング
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APLJ社について

まずは今回のファンドにおけるお金の借手となるのは、「下曽根商業開発合同会社」となります。

ただ、下曽根商業開発合同会社にはアセットマネージャーとしてAPLJ社がついており、今回のファンドにおいてはAPLJ社の会社概要・実績を確認することが大事になってきます。

下曽根商業開発合同会社とAPLJ社はアセットマネジメント契約を締結。

アセットマネジメント契約とは、依頼者が保有する様ーな資産の管理・運用等に関する業務を依頼者から引き受ける契約です。

今回で言えば、下曽根商業開発合同会社からALPJ社がサニーサイドモールの管理・運用を請け負っています。

それではAPLJ社がどのような会社なのか見てみましょう。

商号 アジア・パシフィック・ランド(ジャパン)・リミテッド
事業内容 オフィス、商業施設、住宅、ホテル、再生可能エネルギー施設などの不動産事業
住所 東京都港区
代表者 高原義宣

今回のお金の借手となるAPLJは、1994年に香港で設立された開発、アセットマネジメント、プライベート・エクイティを手掛けるアジア・パシフィック・ランドグループの日本拠点です。

APLJ社は1997年に日本拠点を開設して以来、以下の通り豊富な不動産を手掛けてきた実績があります。

APLJ社の実績

  • ティファニー銀座本店ビル
  • 芝パークビル(東京都港区のオフィスビル)
  • コースカベイサイドストアーズ(横須賀市の商業施設)
  • 東京ベイ東急ホテル(千葉県浦安市)
  • サンストリート亀戸(東京都江東区の商業施設)

▲APLJ社の実績例(HPより引用)

表向きに名前は出てこないため、APLJ社のことを知らない人が大多数かとは思いますが、首都圏の方には馴染み物件を手掛けていますね。

また、多くの大規模案件を手掛けるAPLJ社は不動産のプロフェッショナルと言える存在とも言えますね。

ライトニング
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社名を知らない人も、実績を見れば安心感があるよね!

サニーサイドモール小倉ファンドについて

さきほど解説した通り、今回のファンドの借手は下曽根商業開発合同会社ですが、アセットマネージャーとしてAPLJ社がついています。

ライトニング
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お金の借手は下曽根商業開発合同会社だけど、事業を進めていくのはAPLJ社ってことだね!

このことを念頭に置いた上で、今回のファンドについて見ていきましょう。

①ファンドの枠組み

今回のファンドの取り組み形態は以下の通りとなっています。

▲サニーサイドモール小倉の枠組み

最終的なお金の借手は、下曽根商業開発合同会社となり、ソーシャルレンディングのプラットフォームを運営するFunds(正式にはファンズの子会社)がファンドを組成します。

簡単に言えば、ファンズが仲介人となり、投資家からお金を集めて、下曽根商業開発合同会社にお金を貸し付けるということですね。

 

一方で、下曽根商業開発合同会社は借りたお金に対して利息を支払い、この利息が投資家にとっては分配配当金となるわけです。

なお、集めたお金はサニーサイドモール小倉を保有・運営する下曽根商業開発合同会社のリファイナンス資金として使用されます。

リファイナンスとは、ローンの借り換えを意味し、今回Fundsから調達したお金で既存のローンを返済するものと思われます。

その後は、ファンドの投資期間が5年程度なので、しばらくはこの融資金をもとに事業を運営していくものと推察されます。

また、ここまでも解説してきた通り、直接の契約者・借手は下曽根商業開発合同組合ですが、アセットマネージャーとしてAPLJ社がついています。

戦略部分はAPLJ社の力量によるところが大きいので、再三の喚起とはなりますが、しっかりとAPLJ社の実績については見極めおきましょう。

②ファンドの基本情報

ファンドの基本情報は以下の通りです。

予定利回り 36ヶ月まで3.80%(年率、税引き前)
37ヶ月以降4.20%(年利、税引き前)
予定運用期間 約60ヶ月
募集金額 100,000,000円
元本償還 満期一括
利益配当 毎四半期
担保・保証 担保あり、保証なし
最低成立金額 60,000,000円
先着申し込み 2021/10/18 19:00 〜 2021/10/28 15:00

利回りは3.80%であり、Fundsのこれまでの実績ベースの平均利回り2.11%を考えると、平均よりもかなり高く魅力的な案件です。

しかも、今回のファンドはステップアップ型利回りとして、途中から利回りが上昇するので、利回り面からの魅力はさらに大きくなります。

ただし、運用予定期間は60ヶ月で割と長めなので、自身の余力資金で投資を実行していく必要があります。

利益配当は四半期ごとにあるため、安定して利益が得られることは評価ができますね。

ちなみに、今回のサニーサイドモール小倉ファンドはシリーズファンドとして、#1、#2など番号がついており、順次こちらを公開しています。

利回りや運用期間などは同じ内容のまま、合計で11億円を調達する計画です。

一方で、シリーズ合計で8億円が集まらなければ、各番号のファンドも未成立となることには注意です。

※見ている感じでは、しっかりとファンドは成立しそうです。

 

今回は担保あり、保証なしという案件ですが、保証がある背景としては「ノンリコースローン」を採用していることにあります。

ノンリコースローンとは、借入に関する元利金の責任範囲が特定の資産や事業に限定される貸付手法です。借り手企業の元利金の支払原資は特定の資産や事業が生み出す収入により賄われるのが通常です。

引用:Funds公式HP:サニーサイドモール小倉ファンドより

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▲ノンリコースローンのスキーム図

今回のケースで言えば、Fundsで集められたお金は、下曽根商業開発合同会社がサニーサイドモール小倉の事業のためだけに利用し、元本償還・利益の支払いもこの事業から行われることです。

一方で、注意すべきは、下曽根商業開発合同会社の元利金の支払い範囲はサニーサイドモール小倉に限定されていることです。

仮に、サニーサイドモール小倉の事業が上手く行かず、元利金が払えなくなった場合、下曽根商業開発合同会社の責任範囲は、サニーサイドモール小倉を売却で得られる弁済金までとなります。

はてなパンダ
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投資家目線で見るとどうなるの??
ライトニング
ライトニング
仮にサニーサイドモール小倉の売却金が安ければ、出資したお金が元本割れとなる可能性があるね!

ここまで聞くと、「なんだか怖いな…」と思う人もいるかもしれませんが、そこはさすがFundsさん!

「LTV」を80%以下に設定し、投資家の元本が守られるように設計をしています。

LTV=ローン・トゥー・バリューと言い、特定の資産の評価額に対する借入金の割合を言います。

具体的に内容を説明すると、今回の案件では、銀行貸付(シニアローン)と本ファンドの借入金がサニーサイドモール小倉の評価額に占める割合が80%以下になっています。

言い換えれば、サニーサイドモール小倉の売却金額が、評価額の80%以上となれば、例え事業が上手く行かなくても、投資家の元本は欠損することはありません。

はてなパンダ
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なるほどね、確かに安心感はあるね!
ライトニング
ライトニング
サニーサイドモールの評価も不動産鑑定士が行ってるし、「担保あり」とあったように質権設定もちゃんとしてるよ!

③サニーサイドモール小倉について

ここまで、今回のファンドのローンの仕組みついて突っ込んで説明してきました。

次はサニーサイドモール小倉自体がどういう物件なのか、今後も安定的に集客できるかを見てみましょう。

建物名 サニーサイドモール小倉
所在地 福岡県北九州市小倉南区下曽根新町10-1
建物概要 百貨店:サービス店舗、飲食店、アミューズメント、銀行など
敷地面積 3万5250.66m2
延べ面積 8万1746.51m2
主要構造 鉄筋コンクリート造 一部鉄骨造
規模 地上6階、地下1階
駐車場 1380台
施工 株式会社銭高組(新築)、ジーク株式会社(増築)
竣工 1995年3月

サニーサイドモール小倉は、小倉南区に立地しており、福岡空港からも2.5kmの好立地に恵まれた商業施設です。

周辺の世帯数は増加しているようであり、今後も安定的な集客が見込まれると考えられます。

ライトニング
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郊外型の商業施設は以下に、周辺に人が住んでいるかがポイントなので、世帯数が増えていくことは安心感があるね!
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▲サニーサイドモール小倉

③ファンドのリスク

投資をする上で考えすべきはリターン以上にリスクが大事です。

そのため、今回のアグレスマートデザインファンド#1のリスクについて考えてみたいと思います。

先に結論から言うと、今回のファンドのリスクは次の点からも低~中と思います。

今回のファンドのリスクは低~中と考える理由

  • ノンリコースローンではあるが、LTV80%に設定
  • サニーサイドモール小倉は安定集客が見込まれる
  • APLJ社は不動産事業のプロ
  • Funds利用理由には、個人投資家への展開も含まれる

今回のファンドにおいては、上記で説明してきた「ノンリコースローン」が一番のポイントです。

投資家の元本・利益の支払いが、サイドモール小倉事業に限定され、この事業が失敗した場合には、施設の売却金額までしかカバーされないことはやはり考慮すべき重要な点です。

ただ、LTV80%に設定し、基本的には投資家の元本が欠損しないようにしている点から、一定の安心感はあります。

※不動産評価額が本当に正しいか、売却金額の暴落などのリスクはあります。

 

一方で、サニーサイドモール小倉の集客が上手く行き、問題なく安定運営されれば、そもそも上記のリスクの心配はなくなるでしょう。

僕個人は大丈夫そうな印象を受けましたが、福岡に住んでおらず、実際に行ったことがないので、ここは地元の方の方が確固たる確信をもって投資をできると思います。

 

最後に、プラス評価となる点としては、今回APLJ社からのメッセージとして、ノンリコースローンの枠を個人投資家にも広げたいというものがありました。

つまりは、機関投資家向けであった複雑なノンリコースローンを個人投資家へと水平展開するものであり、この意図から考えればリスク度合いは低くなるのかなとも読み取れます。

ライトニング
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最終判断は自己責任とはなりますが、個人的には総合的に勘案するとリスク低~中と判断しました!

サニーサイドモール小倉ファンドへの投資はあり!

ここまで解説してきたまとめとなりますが、最終的に以下の観点からも、今回のサニーサイドモール小倉ファンドへの投資の価値ありと判断しました。

  • 利回りが3.8%と高い(37ヶ月目以降は4.2%)
  • ノンリコースローンのファンドですが、LTV80%で設定
  • さらにサニーサイドモールの安定集客期待
  • アセットマネージャーであるAPLJ社の実績

確かに一定のリスクや、細かいところを気にしだすとキリがないのですが、総合的に考えると一定の金額を投資するのはありですね。

ただし、投資の基本である分散投資は非常に大切なので、余力資金を全部振り向けるのではなく、余裕を持って投資をすることが大切です。

ちなみに、タイムセールが10月27日現在適用されており、もし余力が十分にある方はAmazonギフト券が最大5%還元されるので、超お得に投資ができますよ!

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